اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1


اقرأ ماذا يقول أشهر عقاري في السعودية؟؟؟ وماذا يقول أحد الخبراء الماليين ( هام هام)

الموضوع في 'الملتقى العام' بواسطة نايف البلوي, بتاريخ ‏2009-10-29.


  1. نايف البلوي

    نايف البلوي تربوي مميز عضو مميز

    2,680
    0
    0
    ‏2009-05-19
    موظف حكـومي
    عقاريون لـ«الجزيرة»: لن نبيع الآن.. وننتظر صدور نظام الرهن العقاري

    يبدو أن كثيراً من المستثمرين العقاريين ينتظرون صدور نظام الرهن العقاري، ليحقق لهم هوامش ربحية أكثر مما هي عليه الآن. وقد قامت (الجزيرة) بجولة ميدانية لعدد من مكاتب العقار في شمال مدينة الرياض وشرقها وأوضح عدد من أصحاب المكاتب تحفظ المستثمرين على عمليات البيع هذه الفترة، وبرروا ذلك بأن نظام الرهن العقاري رسّخ قناعة لدى المستثمرين بأنه سيحدث نهضة عمرانية جديدة وإقبالا كبيرا لشراء الأراضي والوحدات السكنية، الأمر الذي سيسهم في ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات بالمملكة وهذه فرصة ينتظرها المستثمرون لزيادة أرباحهم.

    وقال المستثمر العقاري فهد الحميد: (هناك قناعة لدينا بأن الرهن العقاري سيزيد الإقبال على العقارات في المملكة، فلن نبيع الآن.. سننتظر صدور نظام الرهن العقاري.

    ويتفق معه العقاري صالح الفوزان فقال: (نعم.. الرهن العقاري سيحدث فورة تجارية جديدة بالقطاع العقاري.. الكل سيقبل على الشراء.. لقد أثرت زيادة مواد البناء في التكلفة الإجمالية لدينا مؤخراً.. والرهن العقاري سيساعدنا لتعويض خسائرنا).

    وعلى النقيض تماما من ذلك قال عدد ممن يرغبون في الحصول على مسكن إن ما فهمناه من نظام الرهن العقاري هو مساعدة من لا يملك مسكنا بالحصول عليه بطرق ميسرة من خلال توافر وسائل التمويل وتعددها ويساهم في زيادة الخيارات أمامنا، كون الممولين سيتنافسون على تخفيض الهوامش الربحية، عكس ما قاله العقاريون ولكن هذا يعتبر مؤشراً خطيراً إن استغل العقاريون نظام الرهن في زيادة الأسعار.

    وقال عبد العزيز النويصر: (كلام العقاريين عكس ما كنا نتوقع .. اعتقد أن نظام الرهن العقاري يخدمنا ويتيح لنا العديد من الخيارات في التمويل لشراء المسكن).

    من جانبه أوضح المواطن منصور الرويسان: (لا أستطيع أن أتخيل ان نظام الرهن العقاري سيزيد من أسعار الوحدات السكنية.. الوضع لا يحتمل أي زيادات الآن.. مواد البناء انخفضت أسعارها.. كل العوامل التي كانت تسهم في زيادة أسعار العقار قد تلاشت الآن فكيف تقول ان الأسعار ستزيد من صدور نظام الرهن العقاري).

    يذكر أن نظام الرهن العقاري الذي يتوقع صدوره قريباً يعتبر تمويل بقرض حيث إن الضمانة الإضافية التي يمنح القرض مقابلها هي الملكية المشتراة، وفي حالة تعثر المقترض عن السداد في الموعد المحدد بالعقد يصبح من حق المقرض بيع ملكية المقترض لاسترداد أمواله، وذلك طبقاًً لبنود العقد الموقع بينهما، كنظام التأجير المنتهي بالتمليك، ويرى عدد من المختصين في العقار ان نسبة المخاطرة في هذا النوع من القروض تقل عن أي قرض آخر، نتيجة أن هذا القرض يتم منحه بضمان ملكية المقترض وسمعته في المجتمع، وبهامش ربح منخفض يصل لحوالي 2 في المائة في الدول الصناعية، وبالتالي شراء منازل جديدة بأسعار قليلة في متناول الجميع مقارنة بأشكال التمويل الأخرى، كما أصبح لدى الراغبين في عملية التطوير القدرة على البدء في بناء وحدات جديدة، ومن ثم تبدأ عجلة السوق في الدوران.

    **********************
    التعليق :

    يعتقد البعض أن الشركات الكبرى والتي سوف تدخل سوق العقار بعد أن ضمنت :

    - أولا : التمويل من البنوك

    ثانيا : حفظ حقوقها من خلال الرهن العقار والذي يكفل لها بيع المنزل المرهون في حالة تعثر السداد .

    وهاتان النقطتان كانت أكبر عائق يقف في وجه الشركات العقارية الكبيرة للدخول في سوق العقار والتنظيم الجديد ( الرهن العقاري ) سوف يكفل حقها .

    أقول يعتقد البعض إن هذه الشركات من الغباء أو السذاجة بمكان أن تأتي لشراء أراضي في أحياء مغلقة سواء في شمال الرياض وصلت أسعار بعض القطع المتناثرة هنا وهناك أسعار فلكية .

    فهذه الشركات سوف تتجه لمناطق شاسعة في الشمال والغرب والجنوب والشرق وتشتري أراضي خام وقد تحصل على تسهيل حكومي فالحكومة تملك الالاف الكيلوات من الأراضي وتقوم بتطوير تلك الأراضي وبناء مساكن من خلال كونسلت أو تجمع شركات كبيرة سواء كانت معمارية بالاضافة إلى التمويل من بعض البنوك

    ماذا يحدث بعد ذلك؟؟

    تقوم تلك الشركات بعد أن ضمنت التمويل وحفظ حقوقها من قبل الدولة ببناء الالاف الوحدات السكنية وتسويقها بأسعار وهامش ربح أقل من السوق بسبب التالي :

    - إنها اشترت أراضي رخيصة وتسهيلات حكومية

    - قلة التكلفة للوحدة السكنية بسبب تعاقدها لبناء آلالاف الوحدات بخلاف الفرد أو المؤسسة الصغيرة

    - كثرة المعروض لديها يدفعها لخفض الأسعار أو هامش الريح لبيع ما لديها دون الانتظار لسنوات تنتظر السعر المتوقع

    لكن مايحدث في البنوك هو ارتفاع نسبة هامش الربح والذي يصل إلى مائة بالمائة في أحيان كثيرة لأنه فقط تشتري المنزل وتشترط الراتب وقد تجد مشاكل كثيرة في حالة عدم السداد أو التعثر...قبل ظهور الرهن العقاري الذي نظم الوضع وكفل الحقوق للممول بشكل أكبر من السابق .

    ناهيك إن الارتفاع في أسعار العقار سوف يجبر المشتري الحقيقي عن التوقف عن الشراء ، فإذا كان المواطن السعودي بالكاد يشتري أرض بهذه الأسعار الحالية فمابالك لو ارتفع العقار ..

    وكل ما ارتفع العقار قل الطلب على الأراضي ويميل الناس إلى العزوف وقد ترتفع الأسعار إلى أرقام فلكية ومبالغ فيه ويحدث أمرين كصورة مشابهة لماحدث في سوق الأسهم :

    - تدخل حكومي بطريقة أو أخرى يدفع بأسعار العقار للاسفل ويتضرر من يتضرر ويتعلق من تعلق .

    - أو وصولها لسقف عالي لأبد أن تنهار من أعلى نقطة وصلت له ، فلايمكن أن تواصل الأسعار دون توقف أو دون اقتناص فرصة من البعض قبل أن تبدأ رحلة الهبوط.

    إذن :

    المتوقع هو :

    دخول شركات كبرى وخروج الأفراد الصغار من اللعبة .

    - انخفاض كبير في هامش الربح أو نسبة الربح بعكس مايحدث الآن

    - كثرة المعروض وقد نصل لنقطة التعادل أو يفوق العرض على الطلب .

    - انخفاض أسعار الأراضي في المناطق المغلقة أو تجمدها في يد المالك حتى يأتي مشتري راغب في الحي نفسه .

    - تدخل حكومي في أي لحظة وخاصة إذا استمر العقار في ارتفاعه لحل مشكلة أكثر من نصف السكان لا يجدون مساكن ، وهذه بحد ذاته سوف تكون مغرية للشركات الكبرى للدخول في سوق العقار لهبش مليارات الريالات بعد توفير آلالاف المساكن

    وهنا كلام لأشهر عقاري على مستوى السعودية قاطبة ويملك رؤية حقيقة لوضع العقار بعد الرهن العقاري :



    واقرأ هنا ماذا يقول أحد الخبراء والرجاء التركيز في كلامه لأهميته :


    قال الخبير المالي فضل البوعينين لـ"الوطن"


    وعن نسبة الفوائد المتوقعة في هذا الشأن أوضح البوعينين أنها من الممكن أن تتراوح بين 1 إلى 3% إذ تختلف باختلاف السعر الأساسي، متمنيا في الوقت ذاته أن تنجح البنوك المحلية في هذا النظام عقب إقراراه.


    وأثار البوعينين توقعات عكسية لما جاء في تصريحات رجال أعمال العقار الذين تحدثوا لـ"الوطن" أمس، إذ قال "من المتوقع أن تنفجر فقاعة سوق العقارات السعرية خلال الفترة القريبة المقبلة، كما حدث في سوق الأسهم إبان تضخم الأسعار في عام 2006". من جانبه توقع رئيس قسم الاقتصاد في جامعة الطائف الدكتور فتحي خليفة لـ"الوطن" نجاح نظام الرهن العقاري في المملكة حال إقراره، مشيرا إلى أنه وسيلة جديدة لتنشيط سوق العقارات وحل أزمة السكن. وأوضح أن النظام هو التمكين من اقتراض الفرد أو المؤسسة من البنك بقيمة تساوي قيمة العقار المرهون، مشيرا إلى أن نظام الرهن العقاري ليس له أي تأثير مباشر في رفع أو خفض أسعار العقارات.
     
  2. سمو الروح

    سمو الروح <font color="#0066FF">حكاية قلم </font> عضو مميز

    5,887
    0
    0
    ‏2009-07-27
    تيــتـشــــر
    وسيلة جديدة لتنشيط سوق العقارات وحل أزمة السكن

    هذا الكلام السليم والواقعي ....

    شكراُ أخوي نايف على النقل ...
     
  3. راضي الشمري

    راضي الشمري عضوية تميّز عضو مميز

    2,438
    0
    0
    ‏2008-01-20
    معلم
    بارك الله فيك نايف

    واذا وفق التعليق سيكون حسنا

    أما اذا كان غير ذلك سيترفع سعر العقار

    بارك الله فيك

    دمت بصحه وعافيه
     
  4. teacher2006

    teacher2006 أبــو فهـد .. عضو مميز

    9,954
    0
    0
    ‏2008-09-12
    teacher
    يا ما سمعنا عن هالفقاعة و ما شفنا أي أثر

    من اكثر من سنة و الناس تردد أن العقار إلى هبوط

    أو سيهبط !!

    بالنسبة للعقاريين ما أدري كيف يفكرون لكن الجشع أعمى البعض منهم

    السيولة و راحت في الأسهم و المساهمات و القروض لا زالت تثقل كاهل الكثير

    من أفراد الشعب ، و لا ندري إلى أين تسير بنا مراكبهم ؟!
     
  5. فيصل الغامدي

    فيصل الغامدي عضوية تميز عضو مميز

    8,412
    0
    0
    ‏2008-08-08
    معلم
    بارك الله فيك نايف
     
  6. ابـن جـدة

    ابـن جـدة تربوي جديد عضو ملتقى المعلمين

    1,525
    0
    0
    ‏2008-06-11
    معلم
    موضوع مهم ... جزاك الله خيرا .