اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1 اعلان 1


أيهما أفضل الإيجار ام شراء البيت؟(دراسة في منتهى الروعة)

الموضوع في 'الملتقى العام' بواسطة اشرف شيخ, بتاريخ ‏2010-05-26.


  1. اشرف شيخ

    اشرف شيخ عضو سابق في مجلس إدارة الموقع عضو مميز

    12,100
    0
    0
    ‏2009-01-14
    معلم
    أيهما أفضل الإيجار أم شراء بيت ؟ ؟ ؟

    هذه الدراسة عملت في السعودية ويعتقد مرسـلها أنها تنطبق على جميع دول العـالـم ، بصراحة الدراسـة جـدا رائعــة ...
    الكثيـر من الشعب السعودي حفظهم الله لا يملك منـزلا حسب الإحصائيات الحكوميـة ، والكثيـر منهم ينتظـر سنـوات وسنـوات كي يحصل على قـرض عقـاري ، وتضيـع الأحـلام الكبيـرة وسـط الإمكانات الصـغـيـرة ، ويكــون أسـيــر البحـث عـن راحــة بــالــه التي يتوقـع حدوثهــا فور شراء المنــزل ، ويصـبــح عــرضـــة لـهـــمـوم الإيجــار ومسـتـغلي الفــرص من كبــار العـقــارييــن الجـشـعـيـــن ، فــلا يـكــون لــديــه ســوى خــياران لا ثـــالــث لـهـمـا :

    · إمــــا أن يـظــل مـســتـــأجـــرا ، ويــدفــع الإيـجـــار سـنــوات وسـنـوات ... بــلا نـهــاية ...
    · أو أن يشـتــــري مـنــزلا بالأقـســاط أو الإيجــار المنتهي بالتملك أو التـــورق ( أي مسمى كان ) ...

    ولـنـــعــرف مــا هـو أفـضــل خـيــار بين الاثنين ، يـجـب أن نـدرس كل خيار على حده ، ونقــارن بيـن ميــزات وعـيــوب كل منهمــا ، على المدييــن الطـويــل والقـصيــر ...

    الـخـطــة الأولـــــى : أن لا يشتري منزلا ... يكون فقط مستــأجــرا :

    الـممـــيـــــزات :

    · أن يكون نقل مكان سكنه سهلا ، فمثلا لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة .
    · أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات ، للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل ، والدراسات تثبت أن تغيير السكن كل ( 5 ) سنوات مهم جدا في الراحة النفسية .
    · لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائيا على حسابه .
    · لا يوجد بنــد استهلاك في العقار .
    · لا يوجـد انخفاض في قيمة العقار .
    · لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت أو أي أمر آخر ، يستطيع النقل فورا .
    · ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات ، أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره .
    · المرونة في الانتقال إلى أماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة .

    الــعـــيـــــــــوب :

    · أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع .
    · إن لم يكن لديه عقد طويل المدة ، فسيفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت .
    · تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ومكلف ماديا .
    · لا يوجد لديه استقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن .
    · كما يقول آبائنا ( الإيجـار دم فــاسـد ) .

    الخطــة الثــانيــة : أن يشتري منــزلا ... بالتقسيــط أو الإيجار المنتهي بالتملك :

    الـممـــيـــــزات :

    · أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية .
    · ستنتهي الأقساط بعد فترة ( طويلة نسبيا ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل .
    · أي إضافات يدخلها إلى السكن ، هي أولا وأخيرا لــه ولم تضع هباء منثورا .
    · من الجميل أن يكون لدي الشخص هدفا ويسعى لتحقيقه .
    · لا يهتم كثيرا بارتفاع أو انخفاض العقار ، فهو يعلم ما له وما عليه .
    · بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل ( ميزة إيجابية جدا ) .

    الــعـــيـــــــــوب :
    من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة ، عكس الأراضي التي تزداد قيمتها .
    · التكلفة العالية جدا للفوائد 5 % سنويا !!!
    · انخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط .
    · جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها .
    · في حالـة عجـزه عن السـداد في أي وقـت ، تتم مصـادرة المنـزل ، وتحسـب المبالـغ التـي دفعهـا كـقيمـة إيجـاريه .
    · التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط ( وهي جدا جدا طويلة ) .
    · لو كان بناء المنزل ( تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات !!
    · سيتحمل بوائـق جــاره غصب عن خشمه .
    · ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة .
    · ستواجهه مشكلة حقيقة إذا تم انتقال عمله إلى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة .

    فــرضــيــــــــــــة مــــــــــالـيـــــــــــة :

    هــذه قصــة خياليــة عن ثلاثة إخـــوان ، مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب ، أسمائهم : محمد ، عبدالله ، خالد . توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال . كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة .

    · طــريــقــــة مـحـمـــد : محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين ، مساحة الأرض حوالي 300 متر ، وفي حي جديد وجميل . يدفع محمد سنويا مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل . راتب محمد حوالي 12 ألف ريال . قيمة المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال . فكـــر محمد ، بــدلا من أن تضيــع القيمــة الايجارية كل سنــة ، لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ، ويــدفــع الــ 200 ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية .

    الـــســــــــؤال : هــل الــقــرار الــذي أتخذه محمد صحــيــحــا ؟ وهــل هي أفـضــل وسيـلــة لاستثمار المبـلــغ ؟
    الـجــــــــواب : يجب أن نحلل العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا .
    قيمة المنزل السوقية : 800 ألف ريال
    قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول : 5 % سنويا
    الدفعة الأولى : 200 ألف ريال
    قيمة الإيجار الحالي : 40 ألف ريال ( أي حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية
    عدد سنوات التقسيط : 20 سنة
    المتبقي من قيمة المنزل : 800 ألف – 200 ألف = 600 ألف ريال
    الفوائد : 600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف ريال سنويا ... !!! فوائد فقط
    30 ألف ريال * 20 سنة = 600 ألف ريال

    إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 ( مليون ومائتي ألف ) ريال ، إذن القسط السنوي = 60 ألف ريال ، أي = 5000 ريال شهريا .

    نرجــع مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما ....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...

    محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على مدى 20 سنة ، كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جدا . إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا . والصيانة تحتاج حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا للاستهلاك والصيانة .

    أي حوالي 3 % سنويا = 800 ألف * 3 % = 24000 ريال سنويا

    أي أن المنزل أستهلك من قيمته بعد 20 سنة ( 24000 * 20 سنة = 480 ألف )

    أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف – 480 ألف = 320 ألف ريال .

    وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2 % ، وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ، ولكن من أجل وضع أفضل الحلول . ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة = 160 ألف ريال .
    ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط .
    إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640 ألف ريال بـأحسن الأحوال . ويحتاج فورا إلى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال ، ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط .
    ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20 ألف ريال سنويا ، لأن الإيجار كان 40 ألف ، بينما القسط المستحق هو 60 ألف ، أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ، ودفع أقساط سنوية قدرها 20 ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة .
    ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية ، لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ المستثمــر أيضــا ، ولأصـبــح في حـيـص بيــص ...

    · طــريــقــــة عبدالله : عبدالله يسكن في نفـس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجـارية . عبدالله رفض أن يقوم بشـراء المنزل بالأقسـاط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه .

    قام عبدالله باستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا ) لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه أو خسران المبلغ . لنفرض أي مشروع عقاري ، صناعي ، محلات . أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع ) .

    في أول 10 سنوات ، أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف .

    ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة أخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف ريال .

    إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800 ألف ريال نقدا ، وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء ، إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال ) .

    · طــريــقــــة خــالــد : نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد ، ولكنه أستثمر المبلغ في مشروع صناعي مدروس مكسبه السنوي ( 25 % ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الاستشارية لربحية المصانع .

    في أول 4 سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400 ألف ريال .

    ثم قام بإنشاء مصنع آخر من الأرباح ، وأصبح لديه مصنعان ، قيمتهما حوالي 400 ألف ريال .

    بعد 4 سنوات أخرى ، تضاعف الربح وأصبح 800 ألف ريال .

    فقام أيضا بتوسعة نشاطه واستثمار المبلغ كاملا ، بعد 4 سنوات أخرى ، تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال ) .

    بعد 4 سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال .

    في آخر 4 سنوات .. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال ، وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة وقاعدة عملاء وعمل ناجح .

    إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال
    من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟ والذي استفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال ...

    أكـيــد هـو ( خــالــد )

    هـــل شـــراء مـنــزل أفـضـــل مــن استئجاره ؟ جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس دائما ...

    قاعدة حسابية : لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب ...

    · لا ننسى أن محمد كان يدفع 50 % زيادة سنوية فوق ما يدفعه أخواه .
    · هــذه الدراســة بنيت على أســاس مالي و اقتصادي ، وليس عاطفي .
    · وليست موجهـة لأصحاب الكاش ، بل لمن يرغب في تقسيط منزل .
    · تم استبعاد التضخم في القيمة العقارية أو الإيجارية لأنه من غير المعلوم هل تستمر الأسعار في الارتفاع أو تنهار فجأة كما حدث في معظم دول العالم .

    مع تمنياتي للجميع بالتوفيق
    لا تنسونا من دعائكم
     
  2. ولد النباهين

    ولد النباهين عضوية تميّز عضو مميز

    3,387
    0
    0
    ‏2009-02-10
    معلم
    والله دارسة مميزة وتفتح المخ على أمور كثيرة

    بس دخت من كثر الإحتمالات والأرقام

    الله يعطيك العافية
     
  3. عاوز حئي دلوئتي

    عاوز حئي دلوئتي تربوي جديد عضو ملتقى المعلمين

    18
    0
    0
    ‏2010-05-26
    الي فهمته ان الواحد يستثمر المبلغ الي معاه اصرف من يشري له بيت
     
  4. رَذَاذ

    رَذَاذ مراقبة عامة مراقبة عامة

    7,506
    0
    36
    ‏2010-01-27
    ارشادية
    المشكلة في ( المشروع الناجح ) والتعامل البشري الخالي من الكذب ..

    والمشكلة الأكبر في من يساعدك في انجاح مشاريعك ...

    لا بيت حصلنا ولا مشاريع وأجزنا ...

    يعني ( ربك يعين ) ..

    جوريااااااااات أستاذ أشرف :)
     
  5. nbdalamal

    nbdalamal مراقبة عامة مراقبة عامة

    2,797
    1
    38
    ‏2009-07-02
    المفروض الواحد قبل ما يشتري بيت يخلي في باله عدة أمور
    1) البيت يكون جديد ومن شركة أو مقاول ثقة
    2) مفصول بحيث يقدر يأجر ويستفيد من قيمة الإيجار
    3) إن مدة التقسيط ما تتجاوز 15 سنه حد أعلى
    4) تكون عند خطة مستقبلية واضحة إنه يكمل السداد في أقل من هذي المدة يعني في 10 سنوات أو أقل حتى لو اضطر لقرض شخصي لأنه أقل نسبة ربح من القرض العقاري

    هذا رأيي أتمنى تكون فكرتي سليمة
     
  6. Naaa$$eeeR

    Naaa$$eeeR عضوية تميّز عضو مميز

    1,169
    0
    0
    ‏2009-01-28
    معلم
    أشرف الله يرحم والديك عطنا النتيجة بدون عمليات حسابية معقدة .
    أيهما أفضل الايجار أم شراء البيت ؟
    أنا من وجهة نظري الايجار المعقول أفضل من التملك ( المبالغ فيه )
     
  7. ضاري كنعان

    ضاري كنعان تربوي جديد عضو ملتقى المعلمين

    7
    0
    0
    ‏2009-05-11
    معلم
    هناك حل وسط وهو شراء فيلا مكونة من دور ارضي و شقتين .. ايجار الشقتين يساعدك بالسداد !!